ローンについて
住宅を買う場合は住宅ローンを組むことになる人がほとんどでしょう。金融再編や低金利時代で、さまざまな商品が出てきています。失敗しない住宅ローン選びに向け、最近の状況をまとめてみました。
住宅取得の総費用と自己資金
住宅の取得には住宅そのものの代金のほかに、仲介手数料や融資手数料、保険料、各種税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）がかかります。これらの諸 経費も決して少額とはいえません。金利の低いローンは物件価格の80％までといった条件もありますし、返済や生活費を考慮にいれると、自己資金は多いにこ したことはありません。頭金として20％、諸経費分として10～15％程度を見込み、物件価格の30～35％の自己資金が準備できていると選択の幅が広がるでしょう。
住宅ローンの基礎知識
借入額と借入期間
住宅ローンは数千万円単位を30年という長い期間をかけて返済するのが普通ですから「いくら借りられるか」より「いくらなら無理なく返済していけるか」を念頭に置くことが重要です。ローン返済額の収入に対する割合は25～35％以内が目安と一般的にいわれています。
金利タイプ
借入期間中に金利が一定のものを「固定金利型」といいます。金融情勢によって金利が変わるものを「変動金利型」といい、年2回の見直しが一般的でしたが、最 近では預金金利に変動させたものなど、多様になってきています。また、固定と変動を合わせた形で、借入から一定期間は固定金利で、その後あらためて固定に するか変動にするかを選ぶ「固定金利期間選択型」もあります。どれが有利かは一概にいえず、借入時の金利水準や融資額、返済能力を考慮して選ぶことになり ます。あらかじめ指定されているローンもあります。
元利均等返済と元金均等返済
「元利金等返済」は元金と利息を総合計から返済額を決める方式で、月々の返済額は一定です。元金均等返済に比べて初期の返済額が少なくてすみますが、総返済額 は元金均等返済より多くなります。「元金均等返済」は元金を返済期間で均等割りしたものに金利分を加えて返済する方式です。初期の返済額が大きくなります が、総返済額は元利金等返済より少なくなります。
住宅ローンの種類
住宅ローンを取り扱う金融機関は大きく5つに分けられます。
1. 住宅金融公庫
固定金利型（11年目以降は変わる2段階制）で、金利を申込み時に決めることができます。公的融資の代表格で、融資物件に対する条件は他に比べて厳しいですが、借入借の審査条件は比較的緩くなっています。特約火災保険が利用でき、返済が困難になった場合の特例措置があります。
2. 財形住宅融資
5年ごとの変動金利型（その5年間は固定）で給与所得者が対象の融資です。住宅金融公庫融資や「フラット35」と併せて融資を受けることができます。
3. 銀行
さまざまなローンが販売されており、金利タイプや返済期間も豊富に選べます。公的融資やノンバンクに比べて、借入者の審査が厳しい傾向にあります。住宅の購入だけでなく、リフォーム資金や「借り換え」にも積極的に対応しています。
4. ノンバンク
マンション分譲などに不動産会社を通じて、提携ローンとして販売するケースが多い融資です。公的融資や銀行などより金利が高めのことが多いですが、借入者の審査は柔軟です。「借り換え」に対応するところが増えてきました。
5. フラット35取扱金融機関
「フラット35」は住宅金融公庫と民間金融機関が共同で提供する35年固定型の住宅ローンです。フラット35の販売のために設立された金融会社もあります。
6. その他
地方自治体が住民の便宜に行なう「自治体融資」があり、助成制度を設けているところもあります。
住宅金融公庫と民間金融機関の協調融資として「すまい・るパッケージ」があります。公庫融資（長期固定金利）と民間住宅ローン（変動金利）の組み合わせた
ローンで物件代金の80％が上限になっています。かつて公的融資の一翼を担っていた「年金住宅融資」は廃止されました。
繰上返済と借り換え
「繰上返済」とは毎月あるいはボーナス時に、規定の金額以上を返済して残高を早く減らすことをいいます。繰上返済に際しては、その後の返済期間を短縮するか、
月々の返済額を軽減するかの判断も重要になります。繰上返済によってローンの負担は軽減しますが、その後の生活費を圧迫する可能性なども考え、トータルでの判断が必要といえるでしょう。
近年、低金利と金融機関の住宅ローン競争の激化により、ローンを新しく組み替えたほうが有利になるケースが続出し、住宅ローンの「借り換え」が注目を集め
るようになりました。住宅ローンは金利は低めでも借入額が大きなローンですから、借り換えに注目が集まるのは当然のことといえます。ただ、組み換えには新
たな手数料や登記費用なども発生しますから、十分な吟味が必要です。
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