住まい購入ガイド
購入までの流れ
- STEP1.情報の収集と条件の整理
- STEP2.媒介業者に相談
- STEP3.媒介業者に依頼
- STEP4.売買契約の締結と物件の引渡し
STEP3：媒介業者に依頼
媒介業者の物件探索に関して
物件探索の依頼書や申込書の法的な意味は？
購入希望者が物件探索を依頼し媒介業者がを引き受ける行為は、法的には委任に準ずる行為として民法の委任の規定が適用されます。したがってこの段階で、媒介 業者に物件探索の義務が生じることになります。しかし依頼者はその媒介業者が探索してきた物件で必ず契約しなければならない義務はありません。
途中で依頼を中止したり他の業者に依頼した場合のペナルティは？
依頼者が途中で依頼を中止したり、他の業者にも探索を依頼することはよくあることです。媒介業者に特別な費用を要する行為を委託したり、他の業者には依頼し ない旨の約束等の事情がない限り、媒介業者は依頼者にペナルティを請求できません。しかし媒介業者が依頼者の希望どおりの物件を見つけたにもかかわらず依 頼者が途中で断わる場合には、法的なトラブルに発展する可能性が全くないとはいえません。そこで、そうしたトラブル防止に、少なくとも媒介業者が物件を探 索して依頼者がその物件を内覧したい、その物件の所有者等と購入に向けて話し合いをしたいと申し出た段階で、媒介業者は依頼者と媒介契約を締結するように 義務付けられています。
媒介業者から物件情報の提供に関して
何度か物件情報の提供を受けても希望の物件が見つからない場合は？
希望の物件がなかなか見つからない場合に、購入希望者がとる方法は次のようなものが考えられます。①価格を上げる、②築年数を上げる、③エリアを広げる、④ 探索期間を延ばす、⑤特別な広告を依頼する、⑥希望沿線を変更する、⑦業者を変える、などです。ただ⑦の業者を変えることについては、現在では「レイン ズ・システム」と呼ばれる不動産情報検索システムが普及して物件情報が共有されていますので、業者の変更の効果は未登録の新規物件に限られます。
希望する物件が具体化したときはどう対応？
まず仲介業者の営業担当者に物件を見たい旨を申し出て、物件を押える(他の購入希望者に先に物件案内をしないようにする)ことが重要です。この申し出を曖昧にしていると、他の希望者が先に案内されて、売主と交渉する権利を取得する可能性が出てきます。
現地案内での物件確認のポイント
現地(物件)案内で何(どこ)を見るのか？
現地では物件の状況と付近の生活環境をチェックします。建売住宅は建築途中に見るのがベストです。見学前に住宅金融公庫の共通仕様書やパンフレット、図面な どで予備知識を仕入れておくことも大事です。水平器や巻き尺を持参して自分で調べても構いません。納得がいくまでチェックしましょう。
現地(物件)を見て希望どおりでなかった場合や意見(修理の要望や古さなど)があるときは？
疑問点や要望は現地の担当者に積極的に質問します。これらの質問は担当者の対応や知識のチェックになり、不動産会社の信用度を計るものさしにもなります。修 理等の要望や老朽化は、改善できるものと難しいものがあり、誠意ある対応でも納得できない場合は他の物件も検討したほうがいいかもしれません。
具体的な購入物件が特定されたら
現地(物件)が希望どおりか希望に近いものであった場合はどう対応？
住宅に求めるポイントの優先順位に従ってもう一度、周辺環境などを含めた住み心地を確認します。道路や区画など後からではどうにもならない要素は、とくに念 入りみます。不動産会社が信用できるかどうかも重要ですから、資格や実績、業界団体の加盟の有無も確認しておきましょう。資金計画の最終的な確認も欠かせ ません。無理な資金計画はくれぐれも避けましょう。
媒介契約の締結について
なぜ媒介契約を締結するか？
媒介業者から現地物件案内を受けて希望どおりか希望に近い物件が見つかり、商談に入る段階までくれば、購入予定物件が特定したことになります。通常はこの段階で媒介業者との間で媒介契約を締結します。この媒介契約は依頼者と媒介業者との契約関係を明確にするためです。
媒介契約の種類・内容・注意点は？
専属専任媒介契約、専任任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。専属専任媒介契約は、ある特定の業者に専属的に媒介業務を依頼する契約で、依頼者は重 ねて他業者へ依頼することはもとより、自分で買主や売主を見つけて契約することもできません。専任媒介契約は専属専任に次いで拘束力が強く、依頼者は重ね て他業者へ依頼することはできませんが自分で買主や売主を見つけて契約することはできます。一般媒介契約は、依頼者が重ねて他業者への依頼ができる契約を いいます。媒介契約はいずれも期間が3カ月とされ、専属専任媒介契約と専任媒介契約では自動更新もできません。媒介契約はいつでも解除できますが、そのた めに媒介業者が損害を受けたときは依頼者はその損害を賠償しなければなりません。契約で禁止されている他業者との間で契約を成立させた場合のペナルティと して、約定報酬額相当の損害賠償金を支払う規定もあります。
契約条件の交渉と売買契約について
売主と価額や手付金の額などにへだたりがあった場合は？
契約条件についての交渉は、原則として媒介業者間で行います。ですから売主、買主ともに、売買代金や手付金に乖離があったとしても、それぞれの希望を媒介業者に申し出て媒介業者に妥協点をさぐってもらえばよいのです。その交渉はすべて依頼者の同意を得て進められ、詳細に報告されますので、交渉が決裂しても理由は明確になります。
売買契約書の文言を修正したり追加したりしたい場合は？
契約書の書式は媒介業者が加入している業界団体や（財）不動産適正取引推進機構が作成したものを使用していますが、いわゆる雛形ですから個々の取引では売 主・買主双方の修正・加入が前提になっています。したがって、売買契約書の案文について意見がある場合にはすべて媒介業者に申し出てください。
重要事項の説明及び重要事項説明書の交付について
重要事項説明書とはどういう書面？
「重要事項」とは、宅地建物の購入の意思決定に重大な影響を与える事項という意味です。したがって、現在の事項だけではなく将来の事項も含まれます。「重要事 項説明書」とは宅地建物取引業者が「重要事項」として購入者に説明をしなければならない事項が記載されている書面をいいます。 重要事項の説明は「宅地建物取引主任者」という有資格者が書面で行うと宅地建物取引業法に定めがあり、宅地建物取引主任者以外からでは説明を受けたことに なりません。
重要事項説明書の内容の誤りや記載漏れに気付いたときは？
売買契約書の場合と同様に、文書はひな型を用いており、ケースに応じて当事者の修正・加入が見込まれているものです。誤りや記載漏れについては申し出て、相手方当事者の確認を得て加入します。
住まいについてのご質問・ご相談は
住まいについてのお問い合わせ・ご相談は原弘産までお気軽にどうぞ。
